Verslag: Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen

Donderdag 21 juni organiseerden Bureau Stedelijke Planning en vakblad BT het seminar Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen in De Lichtfabriek in Gouda. 

Bijna 100 geïnteresseerde professionals luisterden naar vier verschillende sprekers, ieder met een eigen invalshoek: agenderend, inhoudelijk, juridisch en de praktijkcasus. Vier invalshoeken met een gemene deler: circulaire herstructurering is de toekomst.

Deel 1: Agenderend door Cees-Jan Pen, Fontys

Agenderend, prikkelend en soms kort door de bocht is de disclaimer die Cees-Jan Pen, lector ondernemende regio Fontys, meegaf aan zijn presentatie. Pen studeerde meer dan 20 jaar geleden af op het gebied van bedrijventerreinen en herkent inmiddels de terugkerende pijnpunten door gebrek aan aandacht en financiële middelen, maar er gloort hoop. ‘De klimaatopgave is een kans om weer regie te krijgen over onze bedrijventerreinen en ze de waarde te geven die ze hebben.’

Circulaire economie is niet knuffelbaar

Pen: ‘Er ligt heel veel bedrijventerreinkennis op de plank en ook nu merk je weer dat we in een opgaande golf van kennis en aandacht zitten. Transformatie naar woningbouw is niet nieuw op bedrijventerreinen, de roep om circulariteit is dat in zekere zin wel. Bestuurders hebben steeds vaker een vurige wens om circulair te worden en talloze terreinen ambiëren circulariteit. Maar ze schieten daarbij vaak nog voorbij aan de realiteit.’

Als je vertelt dat een circulair terrein soms ook een puinbreker en recylingcentrale met stof en geluid heeft, schrikt men vaak. Pen: ‘Vergeten wordt dat circulaire terreinen niet altijd schoon en voor de klassieke creatieve klasse zijn, het zijn echte industriegebieden. Juist wonen moet je uitsluiten. Ik merk dat dit idee nog moet landen, laat staan dat gemeenten die vrijwel allen stevige circulaire ambities hebben, beseffen dat een binnenstedelijk bedrijventerrein een belangrijke circulaire rol heeft.’

Hetzelfde geldt volgens Pen voor de opslag van grondstoffen en opslaan van producten in verband met de deeleconomie. ‘Waar moeten al die grondstoffen van de circulaire economie en gedeelde producten worden opgeslagen? Daar heb je ook blokkendozen voor nodig. Dat is niet mooi, niet knuffelbaar, maar het hoort er wel bij.’

Fatsoenlijk parkmanagement

Voor het zover is, moet eerst de basis op orde zijn op een bedrijventerrein. De vraag is of je kunt toewerken naar een circulair werkgebied als je tien jaar lang bijna niets gedaan hebt aan beheer en onderhoud en waar het eigendom is versnipperd over talloze eigenaren met een parkmanagement dat het niveau bitterbal niet ontstijgt. De bal ligt bij gemeenten en ondernemersverengingen, maar ook voor provincies zit Pen een belangrijke rol weggelegd als coordinator en aanjager.

De circulaire economie is een uitgelezen kans om, in de geest van de Omgevingswet, financiële middelen vrij te krijgen vanuit energiefondsen. Er komen middelen vrij die niet voor platte herstructurering bestemd zijn, maar die je wel slim kunt koppelen voor duurzame bedrijventerreinontwikkeling.

Deel 2: Methodiek door Pieter van der Heijde, Bureau Stedelijke Planning

Om het gedachtegoed van de circulaire economie te combineren met de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen heeft Bureau Stedelijke Planning een nieuwe methodiek ontwikkeld voor de circulaire herstructurering van bedrijventerreinen. Het onderzoeks- en adviesbureau combineert hiermee de opgave om verouderde bedrijventerreinen te herstructureren naar ‘new school’-werklocaties met nationale en lokale klimaatdoelstellingen. De methodiek bestaat uit zeven elementen die elkaar onderling versterken:

  • optimaal benutten van de schaarse ruimte;
  • ecologische inrichting;
  • hergebruik van lege kavels, leegstaande gebouwen en materialen;
  • toekomstbestendig en flexibel ontwikkelen;
  • reductie energieverbruik;
  • ketensamenwerking;
  • kruisbestuiving (financiële) middelen.

Het optimaal benutten van de ruimte

Optimale benutting van de ruimte vindt allereerst plaats door herontwikkeling van de vaak gunstig gesitueerde verouderde bedrijventerreinen in het binnenstedelijke gebied. Als onderdeel van de herstructurering dient hierbij gestreefd te worden naar een forse verhoging van de Floor Space Index. Dit kan door het stapelen van bedrijfsruimten in combinatie met meerdere maaivelden.

Ook door functiemenging kan de beschikbare ruimte optimaal worden benut. Met name de bouwlagen boven de bedrijfsruimten komen hiervoor in aanmerking. Bijvoorbeeld in de vorm van kleinschalige kantoren, sport en recreatie zoals fitness, of feestzalen. Bij bepaalde soorten bedrijven(terreinen) kan tevens een combinatie met wonen plaatsvinden. Het voordeel van deze functiemenging is bovendien dat de levendigheid en sociale veiligheid in de avonduren toeneemt. Het stapelen van bedrijfsruimten en andere functies draagt bovendien bij aan de financiële haalbaarheid van de herstructurering.

Ecologische inrichting

Circulariteit betekent ook rekening houden met klimaatadaptatie en biodiversiteit. De groenblauwe inrichting van bedrijventerrein is verstandig met het oog op het toenemend aantal neerslagpieken. Zowel eigenaren van private buitenruimte als de bezitters van openbare ruimte moet tijdig anticiperen en voldoende opslagcapaciteit realiseren. De toevoeging van groen werkt daarbij twee kanten op: het brengt verkoeling op warme dagen en werkt als een spons bij hevige neerslag. Daarnaast absorbeert groen CO2 uit de lucht en kunt u rekening houden met verschillende typen planten. Olifantengras neemt bijvoorbeeld veel CO2 op en kan daardoor interessant zijn voor een bedrijventerrein waar veel logistieke activiteit is. Ook kan een ecologische inrichting de waarde van het vastgoed verhogen.

Hergebruik van kavels, materialen en vastgoed

Een substantieel deel van het beschikbare vastgoed op bedrijventerreinen is vaak verouderd en voldoet niet (meer) aan de vraag. Daarnaast is het beschikbare aanbod destijds veelal gerealiseerd als maatwerk voor een specifieke gebruiker en daardoor moeilijk afzetbaar. Hierdoor geven veel ondernemers de voorkeur aan nieuwbouw op een nieuw bedrijventerrein en neemt de veroudering van de bestaande bedrijventerreinen verder toe. Dit lineaire model moet worden omgevormd naar een meer circulair model waarbij eerst het bestaande aanbod wordt benut, alvorens weer nieuw vastgoed te realiseren. Voor bestaande bedrijventerreinen vraagt dit om een creatief proces waarin de eigenaren een belangrijke rol spelen. Zij zullen namelijk eerst moeten investeren voordat een nieuwe gebruiker geïnteresseerd raakt. De herontwikkeling van het bedrijfspand dient gecombineerd te worden met het doorvoeren van maatregelen die bevorderlijk zijn voor de circulaire economie. Allereerst door de toepassing van materialen en constructies die herbruikbaar zijn (cradle to cradle). Daarnaast door maatregelen om het energiegebruik fors te reduceren met als doelstelling Nul op de Meter.

Het herontwikkelen van bestaand vastgoed hoeft niet duurder te zijn dan nieuwbouw. Herontwikkeling is al snel (financieel) interessant als het bestaande volume kan worden vergroot. Dit kan door het toevoegen van verdiepingen (zoals bij de Caballerofabriek in Den Haag en de Mediacentrale in Groningen) of optoppen (Kauwgomballenfabriek in Amsterdam) van het gebouw.

Om hergebruik te stimuleren hebben gemeenten een belangrijke taak om meer schaarste te creëren door niet gelijktijdig te veel nieuw bedrijfsareaal op de markt te brengen. Daarnaast kan de gemeente een initiërende rol spelen om verschillende eigenaren op een bedrijventerrein op één lijn te brengen en te stimuleren tot het doen van investeringen. De gemeente kan dit faciliteren door mee te denken over de bestemmingsplannen, regelvrije zones en het inzetten van een procesmanager of gebiedsregisseur en te helpen bij het zoeken naar financiële middelen. Een andere mogelijkheid is stedelijke herverkaveling. Het betreft hier de ruil van private gronden om hiermee nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De kosten en risico’s zijn hierbij voor de partijen die baat bij de ontwikkeling hebben.

Ontwikkel zo toekomstbestendig en flexibel mogelijk

Bij gebiedsontwikkeling volgens de circulaire economie lag tot nu toe het accent op het duurzaam ontwikkelen van vastgoed. Het idee van een circulaire ontwikkeling van een terrein is dat kavels, opstallen, openbare ruimte en infrastructuur eenvoudig kunnen worden hergebruikt. Hiermee wordt het terrein voor meerdere doeleinden ontworpen en is het flexibel te gebruiken. Het doel bij aanvang van de ontwikkeling moet daarom zijn om obstructies voor bijvoorbeeld herverkaveling, herstructurering en transformatie voor toekomstige gebruikers weg te nemen. Op die manier kan worden voorkomen dat een situatie ontstaat zoals die zich momenteel voordoet op verouderde bedrijventerreinen, met verdeeld eigendom en onvoldoende grondopbrengsten om herontwikkeling te financieren.

Een belangrijk onderdeel van het circulaire herstructureringsproces is te bevorderen dat een toekomstige vernieuwing van de werklocatie gemakkelijker wordt. Een belangrijke sleutel ligt hierbij in de eigendomsconstructie. Om toekomstige herstructurering te bevorderen ligt het eigendom van terrein en vastgoed bij voorkeur bij één partij. Vastgoed is dan niet langer een eigendom maar slechts een productiemiddel dat ondernemers faciliteert en tegelijkertijd bijdraagt aan de circulaire gedachte (duurzaam gebouwd en energieleverend).

Een eenvoudig idee dat vraagt om een grote omslag in gebiedsontwikkeling. Zo spelen onder andere de regelgeving, financiële constructies, eigendomssituatie, ontwikkelingsstrategie en de (grotere en risicovollere) rol van de gebiedsontwikkelaar, bijvoorbeeld in de vorm van verticale integratie, een belangrijke rol. Het modulair inrichten van het bedrijventerrein (vastgoed, openbare ruimte, parkeren en infrastructuur) kan hierbij uitkomst bieden.

Energiereductie

Door toepassing van tal van duurzaamheidsmaatregelen kan het energieverbruik op terreinen fors worden teruggebracht. Toepassing van warmte-koudeopslaginstallaties, het gebruik van zonne-energie middels PV-panelen en windenergie middels windturbines zijn inmiddels even voor de hand liggend als effectief. Overigens zijn windmolens minder geschikt voor bedrijventerreinen die in binnenstedelijk gebied zijn gesitueerd en is voor rendabele warmte-koudeopslag een zekere schaalgrootte nodig. Mede vanuit dit perspectief is het zinvol om dit soort maatregelen op terreinniveau te faciliteren in plaats van elk individueel bedrijf voor zich. Als daarbij bedrijfsprocessen die energie (bijvoorbeeld in de vorm van warmte) opleveren, gekoppeld worden aan bedrijfsprocessen die energie vragen, wordt energieverbruik verder gereduceerd.

Ketensamenwerking

Aan de circulaire economie zit een grote logistieke component. Voldoende dichtheid en massa van consumenten en bedrijven in de omgeving maakt de realisatie van circulaire stromen gemakkelijker. Nabijheid van de afzetmarkt zorgt ervoor dat grondstoffen van de plek van consumptie snel terug de productieketen op kunnen stromen. Hiermee zijn binnenstedelijke bedrijventerreinen ideaal voor circulaire activiteiten. Denk bijvoorbeeld aan inlever- of reparatiepunten voor gebruikte producten of een grondstoffenbank. Bij voorkeur vindt voor een optimaal circulair proces ook ketenintegratie plaats van materialen en afvalstromen tussen bedrijven die op of nabij het bedrijventerrein gevestigd zijn. In de praktijk is zijn bedrijven echter niet graag afhankelijk van elkaar.

Combineren van (financiële) middelen

Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen heeft als voordeel dat beschikbare middelen ingezet kunnen worden voor zowel het vernieuwen van de voorraad bedrijventerreinen als het bereiken van klimaatdoelstellingen. Het betreft hier niet alleen beschikbare subsidies, maar ook menskracht, zoals bij de overheid. Circulaire herstructurering is bij uitstek een integraal onderwerp dat overheden kunnen aanpakken met duurzaamheid-, economie-, woon- en vastgoedcollega’s. Door deze aanpak ontstaat een hefboomwerking.

Deel 3: Juridisch door Jan van Oosten, Stibbe

Omgevingsrechtadvocaat Jan van Oosten behandelde de juridische mogelijkheden om circulaire herstructurering op gang te brengen. Hij verwijst hierbij naar een aantal mogelijkheden, zoalsde energielabels die je als overheid kunt vaststellen om ervoor te zorgen dat eigenaren hun panden moeten verduurzamen. Voor de ontwikkeling van circulaire bedrijventerreinen stuit je tegen andere hobbels aan, namelijk de gezamenlijke investeringen met versnipperd eigendom.

De Bedrijveninvesteringszone (BIZ) kan daarbij uitkomst bieden. De BIZ is in het leven geroepen voor de gezamenlijke aanpak van problemen zoals leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en economische ontwikkeling. Twee derde van de ondernemers/eigenaren op een bedrijventerrein moeten voor de BIZ zijn, maar het nadeel is dat de BIZ beperkt blijft tot de openbare ruimte. Verduurzaming van panden, laat staan bredere circulaire ontwikkelingen, vallen buiten de constructie.

Van Oosten ziet vooral kansen bij de Omgevingswet. ‘In de nieuwe wetgeving kun je een gewenste kwaliteit voor een gebied bepalen in een omgevingsplan, zolang het meetbaar en bepaalbaar is. In een programmatische aanpak kun je daar verdere invulling aan geven door eisen te stellen (verplichting van energieneutraal bouwen bijvoorbeeld)’. Van Oosten erkent ook dat veel van de klassieke problemen om tot een circulaire bedrijventerrein te komen, ondervangen kunnen worden door een goed en gedegen parkmanagement met een duidelijke visie. Iets waar ze op Industriepark Kleefse Waard al meer dan een decennium gericht aan werken.

Deel 4: Praktijk door Kevin Rijke, Industriepark Kleefse Waard

Het 90 hectare grote Industriepark Kleefse Waard (IPKW) in Arnhem is een voormalig complex van AkzoNobel uit 1941. Het gebied is sinds 2003 door Schipper Bosch getransformeerd tot een duurzaam en innovatief terrein voor cleantech bedrijven; bedrijven die energietransitie en milieu centraal hebben staan. Kevin Rijke is sinds 2013 directeur van deze organisatie en vertelde de deelnemers alles over de unieke circulaire initiatieven die samen met ondernemers worden ontplooid.

Daarbij wordt veel verder gegaan dan alleen het aanbieden van bedrijfsruimten. Het industriepark is getransformeerd tot een innovatief ecosysteem waar economische en sociale activiteiten, productieprocessen en energie- en afvalstromen in elkaar grijpen. Met gemeenschappelijke activiteiten en voorzieningen spant IPKW zich in om de bedrijven samen een community te laten vormen. Ruimtelijke ingrepen, waarbij de cultuurhistorische waarde sterk wordt aangezet, spelen een belangrijke rol en gebouwen worden op duurzame wijze herontwikkeld. Elke ruimtelijke ingreep moet daarnaast ook de leefbaarheid van het gebied verbeteren.

Op deze plek vestigden zich al grote en kleine bedrijven, die elk hun eigen bijdrage leveren aan de innovatieketen op het gebied van clean technologies. Bedrijven die niet passen binnen het profiel worden dan ook vaak de deur gewezen. ‘We moeten zuinig zijn op de beperkte grond die we hebben, maar ook op de zorgvuldig samengestelde community. Op dit terrein zitten allemaal ondernemers die bereid zijn met elkaar te werken aan innovatie.’

En om innovatie te stimuleren is een stevig parkmanagement opgezet. Het team, bestaande uit 14 mensen, staat in nauw contact met de 75 bedrijven die zich op het park bevinden. Als oliemannetjes achterhalen ze wat ondernemers kunnen brengen en halen, onderhouden ze contact met de overheden en bedenken ze nieuwe activiteiten waarmee het bedrijvenpark zich kan onderscheiden. IPKW is namelijk een experimentele plek waar veel wordt getest. Zo ontwikkelde IPKW de eerste elektrische laadpaal van Nederland, wordt er volop geëxperimenteerd met waterstof en batterijtechnologie en recycling van PET en werkten kunstenaars aan ontwerpen met de vezels van een grote producent.

Dit spectrum aan bedrijven werkt samen met Schipper Bosch - de projectorganisatie van IPKW - en met verschillende onderwijsinstellingen en overheden aan kennis en kunde op het gebied van een circulaire economie. Hierbij is het vertellen van verhalen een belangrijk onderwerp volgens Rijke.

Het is ook een algemene conclusie van de dag. Circulaire herstructurering komt alleen van de grond door intensieve samenwerkingsvormen. Rijke bewijst dat goed parkmanagement, met een serieus en kwalitatief hoogwaardig team, een belangrijke voorwaarde is voor de ontwikkeling van circulaire bedrijventerreinen.

TESTIMONIALS

Mooi blad met sterke inhoudelijke artikelen voor de professional

Gerlof Rienstra , Rienstra Beleidsonderzoek en Beleidsadvies, OVER: BT MAGAZINE

MEER UPDATES

Seminar toekomstbestendige bedrijventerreinen

Provincie Gelderland en SKBN nodigen u uit om mee te praten over strategie, rollen en instrumentaria bij het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen. 

BEKIJK PROJECT
BT Regiotour: Ga 27 september op reis naar circulair Friesland

BT Regiotour: Ga 27 september op reis naar circulair Friesland

Ga donderdag 27 september mei op reis met BT naar de meest circulaire regio van Nederland: de provincie Friesland. In samenwerking met de vereniging Circulair Friesland bezoeken we in één dag de circulaire hoogtepunten van de Elfstedenprovincie.

BEKIJK PROJECT
Bedrijventerrein Congres 2018 Rutger Bregman

Eerste sprekers BT Event bekend

Voor de 13e keer organiseren wij het BT Event samen met de SKBN. Zo zijn we blij dat Rutger Bregman en Adri-Bom Lemstra al vastgelegd zijn voor het evenement op het gebied van vestigingsklimaat en regionale innovatiekracht.

BEKIJK PROJECT

ONZE PARTNERS